Шта су brownfield локације?

Brownfields, односно неискоришћене, напуштене и запуштене локације и објекти у централним зонама, али и ван њих, представљају својеврстан изазов за инвеститоре. Улагање у такве локације у градском ткиву има читав низ предности, али и одређених ризика, пише "АГ магазин".

Број и величина неискоришћених, напуштених и запуштених локација и објеката у централним зонама у градовима Србије данас је неизмерна. Градови и општине их и не региструју као велики проблем градске структуре, али и значајну шансу за повећање привлачности и економских перформанси урбаног насеЉа. У ситуацији нужног повећања привлачаности за домаће и иностране инвеститоре ово се сматра великом пропуштеном шансом српских градова.
Променама у економској структури град све више постаје центар финансија и трговине, док индустрија постепено одлази на просторе где је земЉиште мање скупо, приступачност знатно боЉа и одржива конкурентност остварива. Самим тим, посебно у условима транзиције из система државног социјализма у систем приватног предузетништва, преостале индустријске локације смештене раније у центре градова представЉају рак рану урбаног ткива, угрожавајући квалитет окружења локалне заједнице, негативан економски фактор и ругло у слици града. Није то самом случај са индустријом већ и са напуштеним и запуштеним војним локацијама, објектима напуштених комуналних структура и другим.

Шта је brownfield?

Чињеница коју представЉају такви објекти ствара погубне економске, еколошке и околинске ефекте међу које првенствено треба убројати губитак економске вредности земЉишта и пропуштене економске ефекте локације у центру града. Али, и не само то. Они су и легло криминала, протитуције, наркоманије, извор могућих зараза, као и лошег психолошког дејства на грађане.
Поновна употреба brownfield локација сматра се да може да помогне у стварању одрживог урбаног амбијента, помогне код спречавања ширења градова и да спречи емиграцију из урбаног подручја.
Према савременом схватању brownfields су делови грађевинског земљишта који су угрожени ранијим коришћењем, који су запуштени, који се више не користе, који могу да створе проблеме загађености, који се налазе у изграђеном урбаном подручју, и који захтевају инвестицију како би били враћени на квалитетније коришћење.
Реч је о проблему који захтева ангажовање свих нивоа управе кроз националне и регионалне стратегије развоја, нову земљишну политику и политику усмерења инвестиција, као и координацију партнера у изградњи и уређењу тих локација, јавно-приватног партнерства и активност грађана.
Увид у важеће просторне и урбанистичке планове указује да је идеја и појам brownfield локација у Србији веома ретко поменута, док инвестиције у такве локације могу да се изброје на прсте једне руке.
Прегледајући Генерални план Београда до 2021. године експерти Института за саобраћајну и развојну политику Европе из Берлина констатују да Србија у том погледу прави велике грешке код планске припреме за инвестирање. Да би привукла инвеститоре за индустрију градска управа преко Генералног плана дефинише велике трактове земљишта за потребе индустрије, док уопште нема захтева за постојећим индустријским земљиштем. Тиме ће нове фабрике бити смештене на „зеленим пољима” (greenfield инвестиције) уместо охрабривања инвеститора да очисте и поново користе постојеће индустријске објекте и локације.

Подстицање инвестирања у brownfields

Веома је значајно питање начина и инструмената за подстицање инвеститора да улажу у рециклирање урбаног земљишта. Швајцарска формула која, према њима, води успону је да вредност рециклираног земљишта, када се одузму трошкови накнаде и трансформације, треба да буде већа од нуле.
Према овој формули brownfield локације се класификују у три групе ­ на оне у централним деловима града где је вредност далеко већа од нуле, те се инвеститори највише за њих и интересују, затим локације у напуштеним индустријским зонама где је вредност локације око нуле, а профит инвеститора под знаком питања, па је нужно учешће јавног сектора (саобраћај, инфраструктура, промена урбанистичких правила, подршка у финансирању), и напокон, локације ванградских и сеоских подручја где је вредност свакако испод нуле и где је учешће јавног сектора најбитније, кроз пореске олакшице, финансирање из буџета и друго.
Међу инструментима за подстицање инвеститора да улажу у броwнфиелдс треба истаћи:
регистровање локација (ниво општине, региона, државе)
издвајање brownfield локација у каталозима локација за инвестирањем, са посебним препорукама; прилагођавање програма за уређење земЉишта у општинама, уз изложено учешће јавног сектора као суинвеститора за мање вредне локације
прилагођавање нормативног и фискалног оквира за подршку рециклажи градског земЉишта
подизање свести о проблему, значају и предностима brownfields код локалних, регионалних и државних органа и институција
повећање капацитета и знања за решавање проблема
истицање brownfields у програмима, стратегијама и плановима из области просторног и регионалног развоја и урбанизма
прилагођавање политике регионалног и урбаног развоја ради подстицања рециклаже грађевинског земЉишта
јавно-приватно партнерство као моћан инструмент за решавање brownfields проблема.
За инвеститоре brownfields представљају својеврстан изазов. Улагање у такве локације у градском ткиву има читав низ предности, али и одређених ризика. Према пројекту ЦАБЕРНЕТ међу предности треба уврстити квалитет локације, стабилан раст вредности имања, мањи ризик од слабе посете, ниски трошкови улагања (доступна инфраструктура и нижи алокациони трошкови), финансијска подршка, предност маркетинга и дужи животни циклус зграда „са педигреом” (реновиран стари објекат).
Међу ризике треба уврстити загађеност локације, односно њеног отклањања, скупа и рестриктивна правила службе заштите, контрапродуктивна структурна подршка даљем освајању „greenfield” локација, проблем маркетинга које ствара ранији лош имиџ brownfield локације, могући проблеми око организације грађења и усаглашавање актера.

Обнова српских градова

Србија је драстично суочена са проблемом неодговарајуће употребе земЉишта, раније коришћеног за индустрију, војску, железницу, комуналне сервисе па и за поЉопривреду (запуштена поЉопривредна добра великих комбината). Предност brownfield инвестиција нису сагледане, и даље се жељно очекују greenfieldинвестиције.
Једна од кључних полуга обнове релативно и непримерено запуштених градова Србије је ревитализација, рехабилитација или рециклирање градског грађевинског земљишта на профитној основи. Утолико је јасно да инвестирање на greenfield локацијама изузетно много кошта локалну самоуправу ради претходних улагању у инфраструктуру и ради спорог враћања уложених средстава.
Инвестирање у рециклирано градско земљиште преко brownfield инвестиција далеко брже ће довесту до ревитализације побољшањем локалних прихода и јачањем пореске основице. У сваком случају, водећи рачуна да неке локације имају вредност приближно, па чак и мању од нуле (према швајцарском моделу), потребно је имати у виду нужност остварења добити изнад трошкова улагања.
Према енглеском искуству треба испитати могућност подизања тржишних вредности локације, смањења очекиваних трошкова или комбиновања једног и другог. Ради подстицања инвестирања у броwнфиелдс неопходно је такође обезбедити приступ већем броју извора финансирања, већу могућност коришћења јавних средстава и олакшице приватном сектору код броwнфиелдс инвестиција.
Инвестирање у brownfields подразумева и улагање у квалитетнију животну и радну средину.